城市与区域贬责策动院 苏志勇/文

2026年一季度，我国房地产市集在计策连接发力与市集内生开采的双重作用下，总体呈现“小阳春”行情，但复苏基础并不屈稳。

计策端，中央定调从“止跌回稳”转向“服从清楚”，通过构建跨部门计策协同机制，明确着重系统性风险的底线，同期赋予所在更大的调控自主权；所在计策则通过供需两侧双向发力，激活需求的同期，控增量、去库存、优供给。

市集端，中枢一二线城市成交放量、价钱止跌、挂牌削弱、预期开采，绝顶是二手房市集成交活跃，带动市集预期转暖。但市集并未呈现普涨或普跌的单一步地，而是区域分化与里面结构性差异进一步深化。

受住房市集环境影响，地皮市集的开动逻辑已从昔日的“范围彭胀”转向“提质避险”。地皮价值正经历一场深刻的重估，资源正加快向少数具备细目性的中枢城市优质量块长入。

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计策端：供需双向发力

2025年底的中央经济责任会议和2026年政府责任阐明对房地产作了长远定调：服从清楚房地产市集，因城施策控增量、去库存、优供给。2026年计策要点从需求端转向供需双向照管，从短期的风险着重，过渡到着重风险与构建市集长效机制并举，在计策调控上更强调部委之间的协同，并赋予所在政府更大的调控自主权。

一是部委计策协同发力，防风险与建机制诟谇联结。一季度，住房城乡建设部、金融监管总局等部门密集发声，推动城市房地产融资互助机制常态化开动，对相宜条目的“白名单”样式延迟贷款期限，支持房企合理融资需求；中国东谈主民银行会同金融监管总局将交易用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产去库存；财政部、税务总局、住房城乡建设部长入发文，将“卖旧买新”个东谈主所得税退税优惠计策延续至2027年底；当然资源部、住房城乡建设部长入发布《对于进一步支持城市更新行动几许措施的见告》，推出增强详确决策适合性、优化过渡期支持计策、股东存量地皮和空间临时行使、改进不动产登记就业等措施，支持城市更新行动；当然资源部发布见告，明确新增城乡建设用地原则上不得特出周转存量地皮面积，且新增建设用地原则上不必于筹画性房地产开采，进一步夯实了“存量优先”的轨制基础；证监会、沪深来往所积极推动交易不动产REITs试点，沪深来往所同步竖立交易不动产REITs市集就业纵贯车机制，为交易不动产掀开新的融资渠谈。

二是所在精确施策，需求激活与供给优化并举。据克而瑞数据统计，本年一季度107个省（区）市（县）出台175次稳楼市计策，以公积金优化、税费补贴、保险房筹集建设、存量周转、品性提高为重点，从供需两头双向发力。

在激活需求方面，上海、南京、重庆等多个城市通过平直裁减购房门槛和购房成本，开释改善需求，计策器用呈现组合化特征。一是信贷与限购松捆。举例重庆优化信贷支持、裁减首付与利率；上海放宽非沪籍购房履历至3年社保，并提高公积金贷款额度；南京则将首套及二套首付比例差别降至15%和25%。二是定向补贴与税费优惠。举例上海对多孩家庭提供最高50万元的购房补贴；南京推出“卖旧买新”契税补贴，最高可达30万元，并配套东谈主才优先选房计策。三是市集清楚措施。举例重庆明确饱读动存量房去化，旨在酿成住房消耗的内轮回。

这些计策的中枢逻辑是通过裁减来往成本和来往门槛、定向支持特定群体（如多孩家庭、东谈主才），快速开采市集信心，激活合理的住房消耗需求。绝顶是住房公积金计策成为各城市计策的进犯握手。据中指院数据统计，一季度寰宇各省市（县）出台公积金关连计策特出60次，施行涵盖公积金缴存和索求、公积金贷款等方面，不仅有用开释了住房消耗需求，也为公积金轨制改进铺平了谈路。

在优化供给方面，以广州、深圳为代表，计策要点转向供给侧结构性改进，死力于从根源上转机住房供需关系。一是周转存量空间。举例广州简化城市更新审批过程，允许旧改样式限度提容，并竖立城市更新基金以眩惑社会成本，旨在推动城市的精采化贬责与可连接发展。二是优化地皮供应，举例深圳在2026年一季度住宅用地供应较2025年增长12%，同期提高保险性住房用地占比，leyu并探索“限地价、竞配建”模式，以优化住房供给结构，清楚永久市集预期。这类计策不再局限于短期需求刺激，而是着眼于通过城市更新、地皮供应结构转机来提高住房品性、增多有用供给，绝顶是保险性住房的供给。

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市集端：“弱复苏”与“强分化”交汇

一季度，一线城市房地产市集在计策托底与内生开采的博弈中，彰着呈现“小阳春”行情，但寰宇市集多元分化步地进一步深化。新址市集因城市基本面与需求结构不同，价钱推崇差异，但广泛通过削弱供应来应付库存压力；二手房市集则展现出更强的复苏一致性，成交量价均出现筑底回暖的积极信号。

一是新址市集价钱推崇分化。上海成为价钱韧性最强的城市，其2月新址价钱同比飞腾4.2%，环比保持0.2%的正增长，显泄露孤苦于其他城市的市集信心。北京市集则经历了顷面前探后企稳，1月价钱环比着落0.3%，但2月即转为环比飞腾0.2%，同比跌幅收窄至-2.3%，标明计策角落转机后需求有所开释，市集底部正在酿成。比拟之下，广州与深圳的价钱压力仍在连接。广州2月价钱环比持平，但同比跌幅达5.1%；深圳则相连两个月环比着落，2月环比降0.3%，同比跌幅扩大至5.5%，透露这两个城市的市集情感仍处于开采阶段。

值得细心的是，改善型户型在一线城市的推崇出现里面分化，北京、上海的144日常米以上大户型价钱推崇显赫优于刚需户型，北京2月大户型价钱环比飞腾0.5%，上海大户型同比涨幅高达6.3%，透露中枢城市的高端改善需求仍有坚实撑持。

二是二手房市集成交回暖，米兰app价钱企稳信号增强。一季度一线城市二手房市集呈现出更为一致的筑底回暖迹象，中枢特征推崇为“成交放量、价钱止跌、挂牌削弱、预期开采”。3月份，二手房市集迎来传统的“小阳春”行情，且成色相对饱胀。北京市集复苏势头彰着，3月份单月网签达19886套，创下近15个月新高；环比2月份大增145%。上海市集在“沪七条”作用下活跃度更高，3月全月二手房成交量达21443套，日均成交近千套，透露积压的刚需和改善需求在计策优化后正快速入市。深圳二手房市集从“以价换量”转向“量升价稳”，3月份网签达5071套，环比大增117%。广州市集也展现出较强韧性，3月网签达10785套，环比大增141%。

在成交量回升的带动下，二手房价钱呈现彰着的止跌企稳信号。其中北京、上海领先企稳，2月份环比差别飞腾0.2%和0.3%；广州、深圳2月环比微跌0.5%和0.4%，跌幅彰着收窄。挂牌量方面，一季度，四大一线城市挂牌量均呈现连接下降趋势，业主惜售心态增强，市集议价空间收窄，这也成为市集筑底的中枢标记之一。

与一线城市比拟，二线城市区域分化特征更为彰着，呈现出“强市开采、弱市承压、里面分化加重”的复杂局势。一季度，成皆、杭州需求长入开释，呈现典型“小阳春”行情。成皆3月新址成交量6157套，环比增幅高达84.9%；二手房成交23，248套，环比2月增长103.5%。杭州3月新址成交1949套，环比增长192.5%；二手房成交4900套，环比增长224.3%。这种“V型”反弹，一方面收成于春节后季节性需求的回来，另一方面也反应出成皆、杭州当作强二线城市，其产业基础、东谈主口吸附智商为房地产市集提供了相对坚实的需求撑持。与成皆和杭州的强势复苏比拟，多数二线城市则略显疲软，仍处在以价换量阶段。

除了城市间的分化，各城市里面不同区域、不同居品类型的市集推崇也呈现显赫的结构性差异，成交高度长入于中枢城区与优质板块。举例杭州的滨江区、拱墅区、余杭区等中枢板块孝顺了市集主要成交量，优质量块项主见去化推崇远优于远郊区域。相背，武汉经济开采区的成交量则远低于其他区域，反应分娩业撑持不及或配套尚不老练的区域市集活力偏弱。

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地皮市集：结构分化与企业策略转机

2026年一季度，寰宇地皮市集延续了深度转机态势，中枢特征推崇为举座供应范围的主动削弱与结构性热度的显赫分化。在房企广泛面对流动性压力、投资决策十分审慎的布景下，地皮市集的开动逻辑已从昔日的“范围彭胀”转向“提质避险”。企业拿地策略的转机与市集热度的点状散播，共同指向一个共鸣：地皮价值正经历一场深刻的重估，资源正加快向少数具备细目性的中枢城市优质量块长入。

一季度，寰宇300城住宅用地市集呈现出全面缩量步地。左证中指数据，一季度（牺牲3月28日），300城住宅用地推出决策建筑面积6472万日常米，同比下降23.8%；成交5893万日常米，同比下降25.9%；地皮出让金2154亿元，同比下降45.7%；平均溢价率5%，显泄露市集举座情感也曾偏冷，大多数地块以底价或接近底价成交。

与住房市集相近似，地皮市集在城市间和城市内板块间的分化也进一步加重，并演化为“冰火两重天”的步地。

一是城市间分化。一线城市凭借其不成替代的资源天赋和相对老成的住房需求基本面，展现出较强的抗周期韧性，一季度成交面积同比降幅仅为6%，远优于寰宇平均水平。与之酿成显豁对比的是，多数二线城市及弘远三四线城市，由于新址库存去化渐渐、市集预期疲软，地皮市集堕入深度转机，成交面积同比降幅广泛特出50%和10%。这长远地标明，在市集下行期，房企和成本对地皮价值的判断步履变得极为尖刻，唯有那些具备永久东谈主口流入、产业撑持和明确需求远景的中枢城市，其地皮钞票才被视为安全钞票。

二是城市内分化。中枢区“点状高热”与举座冷淡酿成反差。寰宇平均溢价率虽仅为5.0%，但中枢城市的稀缺优质量块却激发了热烈争夺。举例，广州河汉马场面块历经9小时、243轮竞价，最终以236亿元的总价、26.6%的溢价率成交，刷新了广州住宅楼面价记录。相通，杭州上城区城东新城地块经109轮竞价，以高达51.08%的溢价率被保利发展竞得。这些案例与大皆底价成交或流拍的地块并存，深刻揭示了当前地皮市集的投资逻辑：房企不再进行区域性的等闲布局，而是将极其有限的资金精确投向城市中枢区、老练板块的优质量块，以确保样式将来的去化安全与利润空间。

在企业拿地策略上，长入拿地成风险分散主流。在市集深度转机与风险出清阶段，房企的拿地策略发生了根人道转移，财务安全与资金实力成为决定企业能否参与地皮市集的重要门槛。央企国企凭借其更为老成的信用布景和融资渠谈，在一季度地皮市集结占据了主导地位。民企策略十分严慎，长入拿地盛行。部分参与拿地的民企，广泛领受与央企国企或其他企业长入竞方向模式，以分散资金压力、共担样式风险。地谈的民企孤苦拿地已较为暴虐。这种策略转机反应出，在行业风险尚未十足出清、销售回款不细目性仍高的环境下，即使是资金现象相对较好的民企，其投资举止也充满了避险色调，不敢草率进行大范围成本开支。

轮廓一季度的市集推崇、计策环境及历史季节性轨则，二季度中国房地产市集展望将延续“开采与分化并存”的主基调。市集举座有望在计策托底与季节性成分共同作用下，杀青讲理开采，但量价回升的力度、广度将受到多重枢纽成分的制约，区域间、居品间的结构性分化将进一步突显。

（此文刊于中国房地产报4月6日11版 包袱裁剪 苏志勇）值班编委：李红梅过程裁剪：温红妹

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